東京五輪前,不動産暴落,起きない理由
(画像=Oleksiy Mark/Shutterstock.com)

2018年は経済メディアを中心に「首都圏(東京)不動産暴落」説が話題になりました。しかし、実際には2019年、首都圏の地価は暴落するどころか上昇の傾向にあります。五輪前年になっても不動産暴落がなぜ起きないかを考察していきます。

1都3県の地価変動率はすべてプラス しかもプラス幅が拡大

直近の不動産関連のデータを確認してみましょう。2019年7月1日発表の1都3県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)の路線価は、次のように推移しています。

〈2019 年分の路線価の平均変動率〉
()内は2018年分
東京都:4.9%(4.0%)
神奈川県:0.9%( 0.6%)
千葉県:1.0%( 0.7%)
埼玉県:1.0%( 0.7%)

すべてのエリアでプラスの変動率。また、すべて前年よりもプラス幅が大きくなっています。直近の地価データで見る限り、不動産暴落の兆しは見られません。

マンション価格は高止まり状態 暴落の兆しは見られない

次に、マンション価格の推移をチェックしてみましょう。東京カンテイの2019年1−6月間のレポートに基づくと、東京23区の中古マンション価格(70平方メートル換算)は5,500万円前後で小幅な下落、上昇で推移しています。地価、マンション価格で見ても、不動産暴落の兆しは見えないといっても過言ではありません。

そもそも五輪前後に景気が後退局面に入るケースはわずか

不動産暴落が起きない理由を分析していきます。暴落説の根拠としてよく挙げられるのが、「五輪開発の反動」です。東京五輪を目指して、公共・民間の大規模開発が進められてきたが収束に向かい経済がシュリンクするため、不動産や株価が暴落するのでは? といった内容です。

しかし、実際には1996年以降、夏季五輪開催国の経済が不安定になった例はわずかです。各国の五輪開催前後(開催前・開催年・開催翌年)の実質GDP成長率は次の通りです。

  • 1996年 アメリカ(アトランタ):+2.7%、+3.8 %、+4.4%
  • 2000年 オーストラリア(シドニー):+4.4%、+3.1 %、+2.6%
  • 2004年 ギリシャ(アテネ):+5.8%、+5.1%、+0.6%
  • 2008年 中国(北京):+14.2%、+9.6%、+9.2%
  • 2012年 イギリス(ロンドン):+1.6%、+1.4 %、+2.0%
  • 2016年 ブラジル(リオデジャネイロ): −3.5%、−3.5%、+1.0%
    出所:みずほ総合研究所「日本経済は五輪ロスに陥るのか」

上記のうち、五輪開催前後で大きく経済後退したのは、アテネの五輪翌年、リオデジャネイロの五輪前年と開催年だけです。このデータを見る限り、五輪前後の経済はむしろ安定しやすいといえます。

五輪後も東京都心では各所で大規模再開発が進む

不動産暴落が起きにくい、もうひとつの理由としては、東京五輪後も大規模再開発が継続されることが挙げられ、特に東京都心部では、五輪後の2020年代も各所で大規模大開発が引き続き進められると予測できます。主な再開発エリアは次の通り。

  • 東京駅周辺
  • 虎ノ門・赤坂・六本木
  • 品川・田町・浜松町
  • 新宿・渋谷・池袋など

上記のうち、例えば「東京駅周辺」では、東京五輪前に「日本橋室町3丁目地区」や「日比谷ミッドタウン」などのプロジェクトが完遂。五輪後は、高層ビルを含む街区が八重洲口前に生まれ、2027年を目指して、日本一の高さとなる約390メートルの超高層ビルを含む「常盤橋前プロジェクト」が進められます。

また、「品川・田町・浜松町」では、東京五輪前に山手線の新駅「高輪ゲートウェイ駅」が完成。五輪後は、新駅の西側に広がる約 9.5 ヘクタールの敷地を利用して「エキマチ一体化」をテーマにした再開発がJR東日本を中心に進められます。これと併行して周辺駅の田町駅、浜松町駅の周辺整備も行われる予定です。

要注意 五輪の反動がなくても消費税増税がある

東京五輪前後の不動産暴落が起きない理由を紹介してきましたが、リスクがゼロなわけではありません。五輪の反動がなくても、2019年10月に実施される消費税増税の影響で景気が後退し、不動産暴落につながる可能性もあります。不動産の購入や投資は、経済やマーケット動向を見ながら慎重に進める局面が来るといえるでしょう。

文・J PRIME編集部

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