関西不動産,所有,大阪,京都
(画像=guteksk7/Shutterstock.com)

今、不動産投資家の熱視線が大阪と京都に集まっています。なぜここまで関西不動産が盛り上がっているのか。大阪と京都それぞれの不動産マーケットの特徴を解説します。

訪日旅行客が急増する関西エリア 不動産投資の追い風に

関西不動産が盛り上がる原動力になっているのは「絶好調のインバウンド」です。訪日外国人は「旅行客数×消費額」で、関西エリアに強力な経済効果をもたらしています。2018年の訪日外国人数は3,000万人超、その約4割が関西圏を訪れています。そして、訪日外国人の消費額は日本人観光客の約2倍というデータもあります。

インバウンドが好調だと、不動産投資の追い風になる理由は2つあります。ひとつは、経済活性化により労働者が流入し、インカムゲイン(賃料)の安定化につながると考えられること。合わせて、ホテルや商業施設の用地買収が活発になり地価が上昇、キャピタルゲイン(売却差益)でも有利になる傾向が強まるためです。

関西不動産に注目する投資家が増えているのには、このような背景があります。

大阪不動産はマンションが中心、京都不動産は町屋が人気

なかでも、インバウンドによる経済効果が高い大阪と京都の不動産に着目する人が増えています。とはいっても、大阪と京都では、同じ関西圏の不動産で傾向が違います。それぞれの不動産市場の特徴は次の通りです。

大阪の不動産市場の特徴

不動産投資にはさまざまな形態がありますが、大阪不動産で中心になるのは、マンションです。首都圏同様、都心部や主要ターミナルの駅前に分譲マンションが多数存在。特に賃貸ニーズの高い路線は、大阪メトロの御堂筋線やJRの大阪環状線などです。

収益物件の価格は東京よりも割安傾向ですが、最近は国内外の投資家の注目度が高いため、徐々に割高傾向にあります。

京都の不動産市場の特徴

京都の場合は、好立地の区分マンションはかなり希少です。理由は景観保護を理由に建築物の高さと容積率の規制が厳しいエリアが多いからです。希少価値が高いがゆえに収益物件の価格も割高で利回りは大阪よりも劣るといわれます。逆にいうと、物件の資産価値が長期的に保ちやすい環境です。

一方で、昔ながらの狭小住宅である京町屋を再生して収益物件にする事例も増えています。的確な物件選択をすれば、高利回りも期待できます。

府全体の地価では京都が有利だが、大阪には好材料が揃う

大阪・京都の不動産市場の現在の勢いを確認してみましょう。この勢いを象徴するのは、やはり地価の推移でしょう。地価が上昇すると、収益物件の価格へ如実に反映されます。路線価で見てみると大阪府・京都府の平均変動率は次の通りです。

2019年分
大阪府:1.9%
京都府:3.1%

2018年分
大阪府:1.4%
京都府:2.2%

府全体という広域エリアで見ると、上昇率が高いのは京都府です。一方、大阪府は次のビッグプロジェクトが目白押しで過熱感が高まっています。

・2025年大阪・関西万博開催の決定
・世界文化遺産「百舌鳥・古市古墳群」の登録
・IR(カジノを含む統合リゾート)の有力候補地
・リニア中央新幹線の開業

これらの好材料が今後、地価上昇にどのような好影響を与えるのかが注目されています。

大阪・京都の不動産は過熱感があるからこそ、適正価格を意識

いずれも魅力的な大阪・京都の不動産ですが、だからといってすべての収益物件に投資価値があるわけではありません。高値掴みにならないよう適正な物件価格を精査した上で購入するのが大切です。

また、大阪・京都の不動産は、首都圏に拠点を置く不動産会社の仲介でも購入できますが、最新の情報や豊富なデータを持っているのは現地の不動産会社と考えられます。パートナー選びも不動産投資を成功させる一因になるため慎重に選択しましょう。

文・J PRIME編集部

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