2019年の不動産市場を考えた時、大半の投資家が気にする点はたったひとつでしょう。それは、高騰したマンション価格が「高止まりし続けるか」「暴落するか」です。暴落リスクにどう備えるべきか、オリンピック後でも価値を高めるエリアはどこかをテーマに2019年投資予測をお届けします。

高騰した不動産がそろそろ暴落する?…悲観論一色のメディア

首都圏の不動産は、新築・中古ともに2014年頃から値上がりし続けてきました。2013年と2018年のマンション価格を比較すると、新築で1,033万円、中古で832万円値上がりしています(下記データの出所:『週刊ダイヤモンド』2018年12月1日号)。

2013年マンション価格
中古:2,791万円
新築:4,929万円

2018年マンション価格(1~6月)
中古:3,623万円
新築:5,962万円

メディアや有識者の見解では、この高騰した価格がそろそろピークアウトを迎えるのではないか、という意見が大勢を占めます。それを象徴するように、2018年にリリースされた各メディアの特集は悲観論一色となりました。

  • マンションが危ない!(週刊エコノミスト2018年10月16日号)
  • まだまだあった不動産投資の甘い罠(週刊ダイヤモンド2018年9月8日号)
  • 大空室時代が来る!不動産投資サバイバル(週刊東洋経済2018年4月21号)
  • ついに始まった!「高級マンション」投げ売りから暴落の悲劇(週刊現代2018年5月26日号)

2018年末時点で首都圏マンション値下がりは始まっている?

では実際に、2018年末時点で首都圏マンションが値下がりはじまめているか確認してみましょう。結論から言うと、物件価格を見る限り新築・中古ともにその兆しは見られません。たとえば、2018年11月の首都圏・新築マンションの「戸当たり価格は6,017万円」で2ヶ月連続の上昇になっています(不動産経済研究所調べ)。

併せて、2018年11月の首都圏・中古マンションの「70㎡当たり価格は3,710万円」で3ヵ月連続の上昇を見せています(東京カンテイ調べ)。

このようなデータを見ると、市場の好調はまだまだ続きそうですが懸念材料もあります。たとえば、新築マンションの11月契約率は54%で好調・不調のボーダーラインといわれる70%を大きく割り込んでいます。今後、契約率が低迷し続ければ、値下げ競争が激化し、それが中古市場に波及する可能性もあります。

アフターオリンピック・エリアは新駅に注目

このように、2019年の不動産市場は予断をゆるさぬ状況ですが、割安物件重視の投資家にとっては、むしろチャンス。暴落が起きた方がよいと考えている方もいるでしょう。物件価格が下落しても家賃収入自体はそれほど変わらないわけですから、高利回りが期待できます。先行きの見えない株式市場の低迷、10月に控えた消費税増税を考えると、仮に暴落があるとすれば、2019年の早い段階の可能性もあり得ます。

一方、希少価値の高いエリア重視の投資家にとっては、市場環境が厳しくなる中で、「アフター・オリンピック」を意識したエリア選びが重要になってきます。オリンピックが終わった後も、高い成長性が期待できるエリアのキーワードが「新駅誕生」です。

新駅というと、話題性の高さから2020年開業予定の「山手線・高輪ゲートウェイ駅」に目が行きがちですが、同じく2020年開業予定の「東京メトロ日比谷線・虎ノ門ヒルズ駅」にも注目したいところです。ビジネス色の濃かった虎ノ門エリアが、居住空間や飲食店を備えた虎ノ門ヒルズや、国際色豊かなアジアヘッドクォーター特区などの付加価値で先進のグローバル都市に生まれ変わろうとしています。

都心以外では、2024年開業予定の「幕張新駅(JR京葉線)」は、駅舎がイオンモールに隣接しているということでファミリー層狙いの投資家なら注目する価値があります。千葉県・千葉市・イオンモール・ JR東日本による一大プロジェクトにより、幕張新都心への注目度が一気に高まる可能性があります。

文・J PRIME編集部

【関連記事】